לסיים בהצלחה פרויקט בניה

והפעם: טיפים לקיום מכרז מוצלח ובחירת קבלן

שלום,

לאחר שלב התכנון שבו גיבשנו, יחד עם מנהל הפרויקט, את תוכניות היועצים השונים (חשמל, מיזוג, אינסטלציה וכו') בהתאם לפרוגרמת הפרויקט, מגיע השלב השלישי: הוצאת מכרז ובחירת קבלן לביצוע העבודה. חשוב להבין כי מסמכי המכרז יהפכו במועד מאוחר יותר למסמכי החוזה . על כן חובה לצרף כבר בשלב זה את נוסח ההסכם המשפטי שיהווה את הבסיס להסכם. מובן כי אין להסכם המשפטי משמעות ללא החלק ההנדסי – התכניות/המפרטים/הכמויות וכו'.

בבואנו לערוך את מסמכי המכרז שתי שאלות עקרוניות עומדות בפנינו:

השאלה הראשונה שנשאל את עצמנו היא

האם אנחנו מעוניינים בקבלן אחד לביצוע כל העבודה (קבלן מפתח) או לפצל את הפרויקט בין מספר קבלנים.

השאלה השניה שנשאל עצמנו היא

האם המכרז יופץ בצורה של "כתב כמויות" או בצורת "פאושל"

חשוב להבין :

בנוגע לשאלה ראשונה

פיצול העבודה בין מספר קבלנים יגדיל את יכולת המיקוח שלך ("הפרד ומשול") ,

יוזיל בדר"כ את העלות הכוללת ויאפשר לך שליטה טובה יותר בהתרחשויות כמו למשל

לדאוג לקיום לוחות זמנים צפופים

מצד שני , שליטה לא נכונה פותחת פתח לכל קבלן לצמצם את אחריותו ובכך להגדיל את ה"חורים" שבין הקבלנים (חורים שמשמעותם בדר"כ תשלומים חריגים) ולעכב את ביצוע העבודה . לכן הפתרון מומלץ רק במקרה שהחסכון הכספי של שיטה זו הינו משמעותי וכשיש צוות ניהול פרויקט מאד מקצועי ומנוסה בעבודה מול קבלנים.

בנוגע לשאלה השניה :

ניתן לסווג הסכמי קבלנות ל – 2 סוגים עיקריים:

א. חוזה "פאושלי"

הסכם בו מסוכם בין הצדדים מחיר כולל וסופי עבור עבודות שיבוצעו ויושלמו, וזאת ללא מדידת כמויות של חומרים ועבודה. בהסכם מסוג זה מתבסס הקבלן על תכניות העבודה והמפרטים, מעריך את העלויות ומגיש למזמין את הצעת המחיר .

הקבלן נוטל על עצמו סיכון כי יתכן וטעה בהערכת היקף העבודה והחומרים שיידרשו והגיש למזמין הצעת מחיר נמוכה מדי.

גם על המזמין מוטל סיכון, שכן במקרה שיתברר כי עבודה מסוימת אינה מפורטת או נזכרת במפרט הטכני, בכתב הכמויות ובתוכניות הוא עלול להידרש לשלם עבורה תשלום נוסף.

ב. חוזה "למדידה" ("כתב כמויות" )

הסכם לפיו שכרו של הקבלן נקבע לפי חישוב כמויות העבודה בפועל (כמו כמות מ"ר של צבע מסוג מסויים…). בהסכם מסוג זה מחולקות כל העבודות שיש לבצע לסעיפים. הקבלן מגיש הצעת מחיר מפורטת ביחס לכל סעיף. התשלום לקבלן ע"פ הכמויות שבוצעו בפועל.

בהסכם למדידה עלול להתברר כי הכמויות הנדרשות לביצוע העבודה גבוהות מהערכת התכנון ומכאן גם העלות הסופית תהיה גבוהה מהמתוכנן

טיפים וכללי אצבע להחלטה

בהרבה פרוייקטים, נוצרים מקרים של עבודות נוספות ו/או חריגות שלא נכללו בהסכם המקורי (אם "פאושל" ואם "כמויות") ומכיוון שביצוע עבודות אלו בידי הקבלן המבצע יהיה בדרך כלל זול יותר ומהיר יותר מאשר ביצוען באמצעות קבלן אחר רצוי לכלול מנגנון מוסכם מראש המסדיר את אופן הביצוע של עבודות נוספות על ידי הקבלן.

***

כשמדובר במעטפת של הבניין – לעולם עדיף לקחת קבלן אחד.

***

פרויקט דחוף בלו"ז צפוף עדיף לפצל ו"לשלם" בתשומות ניהול אתר מוגדלות כיוון שיותר קל לזרז כל קבלן בנפרד.

***

לפצל את העבודה בין לא יותר מ-5 קבלנים שונים.

***

פיצול קבלנים מאפשר לך לעבוד ישירות מול כל מומחה בתחומו. כשמעסיקים קבלן אחד שאחראי על קבלני המשנה, אנו "מוותרים" למעשה על היכולת לבחור אותם בהתאם למקצועיותם, ויכולת השליטה פוחתת בגלל שינוי ביחסי הכוחות.

הפתרון:

העסקת מנהל פרויקט מקצועי (אם עדיין אין לנו) שיהיה מעורב בכל החלטה, יסביר לנו את המשמעויות וייקח אחריות מלאה על ההתנהלות מול הקבלן או הקבלנים שייבחרו.

צריך לציין את הנושא המשפטי – את חוסר הידע של עורכי הדין וכו…

השלב הבא הוא להגיש לקבלנים שבהם אנחנו מעוניינים את פרטי המכרז על-גבי טופס תכולת מכרז (מצורף כאן למטה) בצירוף מכתב נלווה (מצורף כאן למטה).

לאחר פרק זמן שנקבע, הקבלנים מגישים הצעות מחיר מפורטות.

זהירות! זו ההזדמנות של הקבלנים לאתר עיוותים או סעיפים בם הכמות המבוקשת אינה תואמת את המצב בפועל, ולנצל את הטעות הזו לטובתם.

מיותר לציין, שתפקידו של מנהל הפרויקט הוא להשוות בין הצעות המחיר, לאתר את ההטיות ולזהות את "המשחק" עם המספרים ובכך כמובן לחסוך לך כסף רב.

לאחר שמיישרים קו בין כל ההצעות, מנהלים מו"מ ובוחרים את הקבלן או הקבלנים.

ירון בן-מנשה ואלי גוטליב

מעוף מהנדסים

נ.ב.י (נזכרנו במשפט יפה): "כשאתה הולך לנהל אין לך ידידים, יש לך מטרה. אם אתה רוצה חבר, קח לך כלב" (אל דנלופ).

טופס
הזמנה להציע הצעות
טופס
חומר להחתמת קבלן
טופס
חומר להפצת מכרז
טופס
רשימת חומר למכרז